공인중개사법에 따른 부동산 중개대상물의 범위

중개대상물이란 중개의 대상이 되는 물건으로 부동산을 의미한다. 중개대상물은 개업공인중개사만이 중개를 업으로 할 수 있는 고유.전속한 물건이다. 따라서 개업공인중개사가 아닌 자가 중개대상물을 중개를 업으로 일하는 경우는 처벌의 대상이 된다. 그렇다면 중개 대상물이 어떤 것인지 알아보자.

부동산 중개 대상물은 범위가 정해져있다.

 

공인중개사법에 규정된 중개대상물

 

중개대상물에는 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목에 관한 법률애 따른 입목, 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단이다. 특히 그중 민법상 협의의 부동산과 일부 준부동산(입목, 공장재단, 광업재단) 만이 중개대상물이다.

 

1. 토지: 토지의 소유권은 지표뿐만 아니라 정단한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상.하에 미친다. 토지는 종류에 관계없이 중개대상물이 된다. 그러나 토지의 구성 부분을 이루는 암석, 토사, 지하수 등은 별도의 독립된 중개대상물이 될 수 없으며, 도한 채굴되지 않은 지하 광물은 토지소유자의 소유권 효력이 이에 미치지 못하기 때문에 토지로부터 독립하 중개대상물이 되지 못한다.

 

2. 건축물: 건축물이라 함은 토지에 정착하고 있는 건조물로서 토지와 완전히 독립한 별개의 부동산을 말한다. 건축물은 현조하는 건축물과 특정된 동.호수를 정하여 분양계약을 체결한 장래의 건축물(분양권) 모두 중개 대상물이 된다. 여기서 건축물이라 함은 무허가건축물 및 미등기건축물도 중개대상물로 포함하고 있다. 건축물은 원칙적으로 동(棟) 단위로 거래되지만, 그 일부라도 구조상.이용상 독립성이 있다면 전세.임대차 거래가 가능하므로 1동의 일부도 중개대상물이 된다.

 

3. 그 밖의 토지 정착물: 토지정착물이란 토지에 고정적으로 부착되어 용이하게 이동할 수 없는 물건으로서 거래개념상 계속적으로 토지에 부착하여 이용되는 것으로 인정이 되는 것, 즉 그러한 상태로 사용하는 것이 그 물건의 거래상 성질로 인정되는 것을 말한다. 토지의 정작물의 예로서는 건축물, 수목, 수목집단, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 소유권 보존등기를 한 수목의 집단(입목), 축대, 담장, 교량, 아스팔트도로 등이 있다. 

 

4. 입목: 입목이란 수목집단의 소유자가 수목의 집단에 소유권보존등기를 받은 것을 말한다. 입목은 토지와 별개의 부동산으로 본다. 따라서 입목소유자는 입목만 처분하거나 저당권의 목적으로 삼을 수 있다. 1필 토지의 전부 도는 일부에 생립(살아있는)하는 수목에 가능하며, 수종이나 수량에 제한은 없다.

 

5. 공장재단: 공장재단이란 공장에 속하는 일정한 기업용 재산으로 구성되는 일단의 기업재산으로서 '공장 및 광업재단 저당법'에 의하여 소유권보존등기를 함으로써 소유권 저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 예를 들어 공장재단은 공장 및 토지, 기계, 차량, 지식재산권 등으로 구성된 것을 의미한다. 수개의 공장이 각각 다른 소유자에 속한 경우에도 재단을 구성하여 설정할 수 있다.

 

 

6. 광업재단: 광업재단 역시 광업권에 기하여 광물을 채굴.취득하기 위한 제반 설비로 구성되는 일단의 기업재산으로서 소유권보존등기를 함으로써 소유권과 저당권의 목적이 되는 것을 말한다. 광업재단은 그 광업에 관하여 동일한 광업권자에 속하는 광업권과 토지, 기계, 궤도, 자동차 등으로 광업재단을 구성하여 설정할 수 있다. 

 

결론

 

상기에 분류된 부동산은 부동산중개사법에 적시된 합법적인 공인중개대상물이다. 따라서 위 분류의 물건들을 거래할 경우 공인중개사를 통해서 진행해 나갈 수 있다. 물론 개인의 자격으로 위 물건들을 한 번은 중개하여 거래할 수 있지만, 그런 거래를 통상적으로 하면서 업으로 삼는다면 중개사법 위반으로 처벌을 받게 된다. 

 

 

대법원 판결에 따른 공인중개사의 중개대상물이 아닌 4가지