전세보증금 받았는데 세금 폭탄? '간주임대료' 완벽 정리

🤔 전세보증금을 받았을 뿐인데 세금을 내라고요? '간주임대료'의 모든 것을 알려드립니다. 돌려줘야 할 보증금에 왜 세금이 붙는지 궁금하셨죠? 월세 없이 보증금만 받는 전세 집주인이라면 꼭 알아야 할 간주임대료의 개념부터 계산법, 절세 팁까지 한 번에 정리해 드릴게요.

부동산 임대를 하다 보면 예상치 못한 세금 문제에 당황할 때가 많죠. 특히 전세로 집을 임대하고 받은 보증금은 어차피 돌려줘야 할 돈이라고 생각했는데, 여기에 '소득'으로 간주하여 세금을 부과한다니… 이게 바로 '간주임대료' 때문이에요. 처음 들으면 정말 헷갈리는 개념이죠? "내가 받지도 않은 월세에 대해 세금을 내야 한다니!" 하지만 알고 보면 과세 형평성을 위한 합리적인 제도랍니다. 오늘은 이 낯선 간주임대료가 무엇인지, 나는 과세 대상인지, 세금은 얼마나 나올지 알기 쉽게 파헤쳐 보겠습니다! 😊

 

1. 간주임대료, 도대체 정체가 뭔가요? 🧐

간주임대료(看做賃貸料)란 말 그대로 '임대료로 간주한다'는 뜻이에요. 집주인이 임차인에게 월세는 받지 않고 전세보증금이나 보증금이 큰 월세 계약을 했을 경우, 그 보증금을 은행에 예금했다고 가정했을 때 발생하는 이자 수익만큼을 '임대 소득'으로 보고 세금을 매기는 제도입니다.

"아니, 실제로 이자를 받았는지 어떻게 알고 세금을 매기나요?" 싶으시죠? 국세청에서는 집주인이 보증금을 어떻게 굴리든 상관없이, 정해진 이자율(2024년 귀속 기준 연 3.5%)만큼의 소득이 발생했다고 '간주'하는 것이죠. 이는 월세 소득에 대해서만 세금을 내는 임대인과의 과세 형평성을 맞추기 위한 목적이랍니다.

💡 알아두세요!
간주임대료는 실제 통장에 찍힌 수입이 아닌, 세법상으로만 존재하는 가상의 소득이에요. 따라서 보증금을 받아 주식이나 다른 곳에 투자해서 손해를 봤다고 해도, 간주임대료는 계산되어 부과될 수 있습니다.

2. 나도 간주임대료 내야 할까? (과세 대상 확인하기) 🏠

모든 임대인이 간주임대료를 내는 것은 아니에요. 상가와 주택의 과세 기준이 다르기 때문에, 본인이 어디에 해당하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.

🏢 상가 임대 사업자

상가의 경우, 보증금 금액과 상관없이 모든 보증금에 대해 간주임대료를 계산하여 부가가치세와 종합소득세를 신고해야 합니다. 주택보다 과세 범위가 훨씬 넓죠.

🏡 주택 임대 사업자

주택의 경우는 조금 더 복잡해요. 아래 두 가지 조건을 모두 충족해야 과세 대상이 됩니다.

1. (조건 1) 부부 합산 기준으로 3주택 이상을 소유해야 합니다.
2. (조건 2) 임대한 모든 주택의 보증금 합계액이 3억 원을 초과해야 합니다.

구분	과세 대상 여부	설명
1주택자, 2주택자	❌ 비과세	보유 주택 수 기준 미달
3주택자 (보증금 합계 2억)	❌ 비과세	보증금 합계 3억 원 이하
3주택자 (보증금 합계 5억)	✅ 과세 대상	모든 조건 충족

⚠️ 주의하세요!
주택 수를 계산할 때는 몇 가지 예외가 있어요. 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하인 소형 주택은 2026년까지 주택 수에서 제외됩니다. 또한, 다가구주택은 구분 등기되지 않았다면 1채로 보지만, 공동 소유 주택은 지분이 가장 큰 사람의 주택으로 계산하는 등 복잡한 기준이 있으니 주의가 필요해요.

 

3. 그래서 세금, 얼마나 내나요? (주택 간주임대료 계산법) 🧮

과세 대상인 것을 확인했다면, 이제 가장 중요한 계산 방법을 알아볼 차례죠. 주택 간주임대료의 기본 계산식은 다음과 같습니다. 조금 복잡해 보이지만, 하나씩 뜯어보면 괜찮아요!

📝 주택 간주임대료 계산 공식

(임대보증금 합계 - 3억 원) × 60% × 정기예금 이자율(연 3.5%)

* 임대 기간이 1년 미만이면 월할 또는 일할 계산합니다.
* 여기서 계산된 금액에서 임대 사업으로 발생한 금융 수익(수입 이자, 배당금 등)은 차감합니다.

예를 들어, 3 주택을 소유한 A 씨가 1년 내내 보증금 총 7억 원에 전세를 줬다고 가정해 볼게요.

1) 보증금 중 과세 대상 금액 계산: 7억 원 - 3억 원 = 4억 원

2) 과세 대상 금액에 60% 적용: 4억 원 × 60% = 2억 4,000만 원

3) 간주임대료 계산: 2억 4,000만 원 × 3.5% = 840만 원

→ A 씨는 840만 원을 추가 임대소득으로 보고, 다른 소득과 합산하여 종합소득세를 신고해야 합니다.

🔢 내 간주임대료는 얼마? (간편 계산기)

총 보증금 합계 (원):

💸 예상 연간 간주임대료:

* 2024년 귀속 이자율(3.5%) 기준이며, 금융수익 등은 고려되지 않은 간편 계산 결과입니다.

 

 

핵심 요약정리 📝

오늘 알아본 간주임대료, 핵심만 다시 정리해 드릴게요!

1. 간주임대료란? 전세보증금 등에 대해 '가상의 이자'를 계산해 임대소득으로 보는 세금 제도입니다.
2. 누가 내나요? 상가는 모두, 주택은 '부부 합산 3주택 이상'이면서 '보증금 합계 3억 초과'인 경우에만 냅니다.
3. 어떻게 계산하나요? (보증금 - 3억)의 60%에 대해 정해진 이자율(연 3.5%)을 곱해 계산합니다.
4. 언제 신고하나요? 매년 5월, 다른 소득과 함께 종합소득세 신고 시 합산하여 신고합니다.

이제 간주임대료에 대한 막연한 두려움이 좀 가셨나요? 내 자산 현황을 정확히 파악하고 미리 대비한다면 불필요한 가산세를 무는 일 없이 현명하게 절세할 수 있을 거예요. 😊

 

자주 묻는 질문 ❓

Q: 부부 합산 3주택인데, 한 채는 제가 살고 두 채만 전세를 줬어요. 그래도 과세 대상인가요?

A: 네, 과세 대상이 될 수 있습니다. 본인이 거주하는 주택도 주택 수에 포함하여 3주택 여부를 판단합니다. 따라서 두 채의 전세보증금 합계가 3억 원을 넘는다면 간주임대료를 신고해야 합니다.

Q: 간주임대료 계산에 사용되는 이자율은 계속 바뀌나요?

A: 네, 맞습니다. 기획재정부에서 매년 시중 금리 등을 고려하여 고시합니다. 2024년 귀속(2025년 5월 신고) 소득에 적용되는 이자율은 3.5%이지만, 이후에는 변동될 수 있으니 매년 신고 시점에 확인하는 것이 가장 정확합니다.

Q: 오피스텔을 임대하는 경우, 간주임대료는 주택 기준으로 계산하나요?

A: 오피스텔은 '실제 사용 용도'에 따라 다릅니다. 임차인이 주거용으로 사용하고 전입신고를 했다면 주택으로 보고, 업무용으로 사용한다면 상가로 보아 간주임대료 기준을 각각 다르게 적용합니다.

Q: 간주임대료를 신고하지 않으면 어떻게 되나요?

A: 신고 대상임에도 불구하고 신고하지 않으면, 원래 내야 할 세금에 더해 '무신고 가산세'와 '납부지연 가산세'가 추가로 부과되어 더 큰 세금을 낼 수 있으니 주의해야 합니다.

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